Começa o mês e junto temos a preocupação com o pagamento das contas, escola, faculdade, o passeio do fim de semana, o aniversário, e por aí vai.
Para quem é Síndico ou Síndica, ainda tem a preocupação das contas do Condomínio e junto algo preocupante que é a Inadimplência!
Há Condomínios em que este percentual varia de 10% a 30%, o que é muito e dependendo do número de unidades, pode inviabilizar financeiramente o Condomínio.
Algumas medidas normalmente adotadas e prejudiciais a todos são:
1) Dividir entre os condôminos pagantes a receita que não foi arrecadada;
2) Acionar judicialmente o(s) condômino(s) inadimplentes;
3) Proibir quem esteja inadimplente de usar as áreas comuns, serviços e instalações do prédio (elevador, piscina, sauna, etc);
Claro que aqueles que se esforçam por manter suas contas em dia não recebem com agrado esta notícia, causando mal estar entre os condôminos e, muitas vezes aumento de inadimplência.
Acionar judicialmente também traz uma despesa extra para o Condomínio com o pagamento de honorários, custas, perícia, entre outras, além de não se resolver imediatamente, podendo se prolongar por anos.
Antes de comentar o terceiro item, quero dar uma sugestão que deu certo em vários Condomínios, alguns em que eu atuei como Síndico, outros em que eu e outros colegas atuamos como Gerente de Contas.
É claro que, às vezes a única solução é a via judicial, porém o melhor caminho ainda é o do diálogo. Quantas vezes o condômino tem um problema pontual: naquele mês, no dia do vencimento ele não tem o valor disponível e, dois ou três dias depois tem até o dobro, mas, tem que pagar a multa cheia, mais juros e correção monetária, inviabilizando o pagamento e criando um problema ainda maior.
Entre as várias soluções possíveis, "abonar" a multa, dentro do mês e sem que haja passado muito tempo do vencimento, com o aval do Conselho Consultivo, analisando cada caso, pode evitar que a inadimplência ocorra e se prolongue ou se espalhe.
Outra solução é, no caso de uma inadimplência grave (meses ou anos sem pagamento), elaborar um plano de recuperação de crédito, parcelando o principal, liberando a cobrança de multa e/ou juros e/ou correção, dependendo de cada caso, sempre atrelando o pagamento do valor acordado ao da cota mensal. O Departamento Jurídico de sua Administradora pode elaborar um documento que sirva de modelo, ou seu Gerente de Contas pode ter algum outro caso que possa ser adaptado.
Uma observação interessante: Se o seu Condomínio AINDA não tem uma Administradora, contrate uma. Pense nisso como um investimento, pois a assessoria e o apoio que você recebe na função de Síndico, tornam mais fácil e mais produtivo o gerenciamento das contas e do ambiente interno entre os condôminos, funcionários, etc, mesmo que seja um prédio com poucas unidades. Falarei mais em outra postagem.
Voltando aos Acordos com os inadimplentes, não tendo uma Administradora, o Condomínio pode contratar um Advogado para elaborar um termo de acordo. Se descumprido o Acordo, o Condomínio já terá um documento formal e válido para iniciar uma ação de cobrança.
Mas, vale mesmo a pena negociar? No Rio de Janeiro o Tribunal de Justiça tem mecanismos de Mediação, antes que o processo se desenvolva. E o índice de acordos passa de 90%, com uma solução relativamente breve.
Um exemplo do que pode ocorrer: Num Condomínio com vários inadimplentes, alguns com poucos meses, outros com mais de um ano ou quase dois e outro (pasmem) com quase três anos de inadimplência, foram chamados para acordos individuais. Alguns critérios adotados como liberar multa até tantos meses, juros até tantos meses, correção, e por aí vai, além de um parcelamento que coubesse no bolso do condômino com o vencimento das parcelas acordadas junto com a cota mensal, trouxeram o Condomínio para uma situação de superávit financeiro em menos de um ano. Inadimplências eventuais, dentro do mês foram resolvidas com "abonos" de multa, sem que houvesse abusos por parte dos moradores.
Num outro prédio comercial, foi realizada uma negociação com uma empresa proprietária de várias unidades, devido ao não pagamento de uma cota de obra há vários anos. Também chamada a negociar, chegou-se a um parcelamento adequado, além de outras unidades que estavam devedoras e, num prazo de seis meses, atualizando a previsão orçamentária, o Condomínio saiu de um déficit de quase R$ 14.000,00 para um saldo credor de R$ 52.000,00, aproximadamente.
O grande segredo é o diálogo. Todos temos problemas que podem ser solucionados com boa vontade e uma boa conversa enquanto tomamos um café ou chá, pois dividimos o mesmo espaço para morar e, certamente isto vai tornar melhor o ambiente.
Quanto ao terceiro item, tanto a legislação própria, quanto o Novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e outros diplomas legais já impõem multas pecuniárias, portanto, qualquer outra medida torna-se ilegal, ainda mais se expuser a honra ou o nome do devedor à exposição negativa. Para maior esclarecimento segue abaixo o link de um interessante artigo no site Jusbrasil a respeito de recente decisão do STJ.
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Excelente!
ResponderExcluirObrigado Helena! Encaminhe para o Síndico de seu prédio, ou para alguém que possa ser ajudado por essas dicas. Grande abraço!
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