O prédio em que você mora é daqueles em que todos se conhecem e aproveitam qualquer motivo para fazer festa?
Ou é daquele outro tipo em que os vizinhos mal se cumprimentam no elevador, mas brigam juntos para que não haja aumento na cota condominial, mesmo que seja necessário e imperativo?
Como tornar o ambiente condominial mais acolhedor, simpático e colaborativo?
Esta é uma dúvida que persegue vários Síndicos, pois num Condomínio onde as pessoas convivem de modo mais harmonioso e cortês, qualquer problema fica fácil de ser solucionado, pois ao invés da desconfiança de “Para onde está indo o dinheiro?” a pergunta que será ouvida é “Quanto cabe para cada um e o que podemos fazer para melhorar este problema?”
Muitos não se reconhecerão em nenhuma das duas situações. Tudo bem! Nem todos os Condomínios, devido a suas características, permitem esta interação.
No entanto há várias ferramentas administrativas que podem ser disponibilizadas aos moradores, facilitando este contato, inicialmente virtual, possibilitando que o encontro no elevador ou nas áreas comuns não seja mais com um estranho que mora num outro apartamento e, sim, com alguém cujo perfil pode ser conhecido numa mídia social interativa e restrita ao ambiente do Condomínio, que se tornará mais humano, graças aos avanços da tecnologia.
Várias Administradoras já oferecem estes programas acoplados ao seu Contrato de Prestação de Serviços, e outras indicam programas já utilizados por seus clientes.
E você, já enviou um recado, um cartão (virtual ou não), desejando Feliz Natal para seus vizinhos?
Ainda há tempo! Aliás, sempre é tempo de desejar coisas boas para as pessoas, conhecidas ou não.
Como diz a música de abertura de um antigo programa infantil:
“Todo dia é dia, toda hora é hora, / de saber que este Mundo é seu. / Se for amigo e companheiro, / com alegria e imaginação (...) será muito feliz / E todos serão também.”
Um Feliz Natal!!! Todos os dias de qualquer que seja o Novo Ano!
O Novo Código Civil, lei 10.406 de 2002, em seu artigo 1335, III, esclarece que o condômino deve estar quite com sua contribuição mensal para participar da Assembleia, isto é, não podem pesar débitos sobre a unidade até a data da realização da Assembleia.
O parcelamento da dívida não
dá quitação ao condômino, ainda que ele esteja em dia com as cotas atuais (o
que normalmente faz parte do acordo). Ele pode assistir as Assembleias, porém,
não pode se manifestar, nem tem direito a voto. Ideal é que nem mesmo assine a
Lista ou Livro de Presenças.
É interessante notar que o débito é sempre vinculado à Unidade, e podem ocorrer as seguintes situações:
1) Uma unidade pode ter vários proprietários, que detêm a propriedade em forma de condomínio (domínio em conjunto). Neste caso, um deles pode representar os demais, ou cada um responder pelo seu quinhão (parte). No segundo caso, a quitação só será possível quando todos os proprietários quitarem sua parte da dívida.
2) Uma unidade devedora, ser vendida a um terceiro. O ônus da quitação será do novo proprietário.
**Dica: Ao adquirir um imóvel em Condomínio, peça a Declaração de Quitação de Débitos Condominiais assinada pelo Síndico.
Se quiser saber mais, faça
contato que terei o prazer de prestar maiores esclarecimentos.
Quantos de nós se esforçam
para viver a plenitude de seus sonhos até torná-los realidade?
Quantos de nós se entregam,
com determinação e alegria, a superar os obstáculos para construir a realidade
que desejamos?
Muitos invejam as conquistas
de alguns, fruto de esforço, erros e acertos, estratégias bem ou mal elaboradas
e executadas, e que resultaram em merecida vitória dos que se esforçaram e não
esmoreceram; dos que lutaram por seus sonhos, acreditaram em si mesmos quando
todos em volta duvidavam, até se renderem ao óbvio: A Vitória é dos que
persistem.
No dia, 29/11/2016, um time
de futebol do interior de Santa Catarina, veio a falecer num acidente de avião.
Junto com eles, integrantes da comissão técnica e jornalistas que reportariam sua
luta e determinação pela conquista de um título internacional.
Todos os que ali estavam
viveram uma vida plena! Tão plena que sua morte nos vem como um presente em
forma de alerta:
“Vivam seus sonhos e se
esforcem para torná-los reais!!!
Vivam com plenitude suas
mágoas e tristezas, suas dúvidas e anseios, mas, não deixem que eles superem
suas alegrias, ou tirem o brilho do olhar e do sorriso, nem escureçam a luz que
deve brilhar em seus corações.
Honrem os que vieram antes
de vocês!
Um dia, todos nós
morreremos! E nossa morte não será vã, se nossa vida for plena e útil!
Um dia, todos nós
morreremos! Até lá, vivamos plenamente!”
Quando comecei a escrever
este blog, submeti o título e os artigos a alguns amigos que brincaram comigo, dizendo
que não dava para juntar na mesma frase as palavras “síndico” e “feliz”.
Bem, um dos propósitos deste
blog é desmistificar este pensamento, dando alguns elementos, técnicas e
ferramentas específicas e adaptadas para melhorar o relacionamento interpessoal
no ambiente do condomínio, a meu ver um dos principais problemas em qualquer
prédio.
Muitas vezes, ao fecharmos a
porta do apartamento, esquecemos que ao lado, acima e abaixo moram outras
famílias. Pessoas que sofrem os mesmos problemas, angústias, amarguras, tem
contas para pagar, discutem as relações conjugais e familiares, o
relacionamento com os colegas de trabalho, as notas dos filhos na escola, e por
aí vai. Felizmente também comemoram aniversários, promoções, o bom desempenho
dos filhos na escola, no esporte, o nascimento de um sobrinho ou neto... Enfim,
alguém que poderia ser você, ou eu, e que mora no mesmo lugar, e também é dono
de uma parte da área comum que vocês dividem e, ainda assim, é provável que
você não saiba o nome do seu vizinho do andar de cima, ou, talvez, o da porta
ao lado.
Mas, quando se encontram nas
assembleias (quando vão), debatem e votam interesses comuns, que poderiam ser
melhor solucionados numa conversa amena no banco do play ou da portaria, ou na
casa de alguém que se dispusesse a chamar outros dois ou três vizinhos para
debaterem pontos comuns.
Isto é o que ocorre quando o
Conselho Consultivo ou Deliberativo se reúne para examinar as contas mensais e
outras pendências, econômicas ou administrativas do Condomínio.
Eleito junto com o Síndico e
o Subsíndico, formado por três integrantes e outros três suplentes, cabe ao
Conselho examinar e aprovar as contas mensalmente e recomendar ou não sua
aprovação pela Assembleia Geral Ordinária, ou numa Assembleia Extraordinária.
Além disso, por
representarem os condôminos, o Síndico pode se valer de seus comentários e
observações antes de implementar medidas administrativas e econômicas que
julgue serem necessárias para um melhor aproveitamento das instalações e
equipamentos do prédio, bem como da melhoria no relacionamento e convívio
social entre os moradores, funcionários, visitantes, fornecedores, etc.
O Síndico também conta com o
apoio e aconselhamento do Subsíndico que o substitui nos casos de ausência ou
afastamento que, em ambos os casos sendo superiores a 30 (trinta) dias,
importam na convocação de Assembleia Extraordinária para eleição de novo
Síndico para completar o mandato, a menos, é claro, que faltem esses trinta
dias para o término do mandato do Síndico afastado ou suspenso, quando será
convocada uma Assembleia Geral Ordinária.
Farei nova postagem
complementando alguns dados, elencando os principais deveres do Síndico e
demais membros da Administração.
Começa o mês e junto temos a preocupação com o pagamento das contas, escola, faculdade, o passeio do fim de semana, o aniversário, e por aí vai.
Para quem é Síndico ou Síndica, ainda tem a preocupação das contas do Condomínio e junto algo preocupante que é a Inadimplência!
Há Condomínios em que este percentual varia de 10% a 30%, o que é muito e dependendo do número de unidades, pode inviabilizar financeiramente o Condomínio.
Algumas medidas normalmente adotadas e prejudiciais a todos são:
1) Dividir entre os condôminos pagantes a receita que não foi arrecadada;
3) Proibir quem esteja inadimplente de usar as áreas comuns, serviços e instalações do prédio (elevador, piscina, sauna, etc);
Claro que aqueles que se esforçam por manter suas contas em dia não recebem com agrado esta notícia, causando mal estar entre os condôminos e, muitas vezes aumento de inadimplência.
Acionar judicialmente também traz uma despesa extra para o Condomínio com o pagamento de honorários, custas, perícia, entre outras, além de não se resolver imediatamente, podendo se prolongar por anos.
Antes de comentar o terceiro item, quero dar uma sugestão que deu certo em vários Condomínios, alguns em que eu atuei como Síndico, outros em que eu e outros colegas atuamos como Gerente de Contas.
É claro que, às vezes a única solução é a via judicial, porém o melhor caminho ainda é o do diálogo. Quantas vezes o condômino tem um problema pontual: naquele mês, no dia do vencimento ele não tem o valor disponível e, dois ou três dias depois tem até o dobro, mas, tem que pagar a multa cheia, mais juros e correção monetária, inviabilizando o pagamento e criando um problema ainda maior.
Entre as várias soluções possíveis, "abonar" a multa, dentro do mês e sem que haja passado muito tempo do vencimento, com o aval do Conselho Consultivo, analisando cada caso, pode evitar que a inadimplência ocorra e se prolongue ou se espalhe.
Outra solução é, no caso de uma inadimplência grave (meses ou anos sem pagamento), elaborar um plano de recuperação de crédito, parcelando o principal, liberando a cobrança de multa e/ou juros e/ou correção, dependendo de cada caso, sempre atrelando o pagamento do valor acordado ao da cota mensal. O Departamento Jurídico de sua Administradora pode elaborar um documento que sirva de modelo, ou seu Gerente de Contas pode ter algum outro caso que possa ser adaptado.
Uma observação interessante: Se o seu Condomínio AINDA não tem uma Administradora, contrate uma. Pense nisso como um investimento, pois a assessoria e o apoio que você recebe na função de Síndico, tornam mais fácil e mais produtivo o gerenciamento das contas e do ambiente interno entre os condôminos, funcionários, etc, mesmo que seja um prédio com poucas unidades. Falarei mais em outra postagem.
Voltando aos Acordos com os inadimplentes, não tendo uma Administradora, o Condomínio pode contratar um Advogado para elaborar um termo de acordo. Se descumprido o Acordo, o Condomínio já terá um documento formal e válido para iniciar uma ação de cobrança.
Mas, vale mesmo a pena negociar? No Rio de Janeiro o Tribunal de Justiça tem mecanismos de Mediação, antes que o processo se desenvolva. E o índice de acordos passa de 90%, com uma solução relativamente breve.
Um exemplo do que pode ocorrer: Num Condomínio com vários inadimplentes, alguns com poucos meses, outros com mais de um ano ou quase dois e outro (pasmem) com quase três anos de inadimplência, foram chamados para acordos individuais. Alguns critérios adotados como liberar multa até tantos meses, juros até tantos meses, correção, e por aí vai, além de um parcelamento que coubesse no bolso do condômino com o vencimento das parcelas acordadas junto com a cota mensal, trouxeram o Condomínio para uma situação de superávit financeiro em menos de um ano. Inadimplências eventuais, dentro do mês foram resolvidas com "abonos" de multa, sem que houvesse abusos por parte dos moradores.
Num outro prédio comercial, foi realizada uma negociação com uma empresa proprietária de várias unidades, devido ao não pagamento de uma cota de obra há vários anos. Também chamada a negociar, chegou-se a um parcelamento adequado, além de outras unidades que estavam devedoras e, num prazo de seis meses, atualizando a previsão orçamentária, o Condomínio saiu de um déficit de quase R$ 14.000,00 para um saldo credor de R$ 52.000,00, aproximadamente.
O grande segredo é o diálogo. Todos temos problemas que podem ser solucionados com boa vontade e uma boa conversa enquanto tomamos um café ou chá, pois dividimos o mesmo espaço para morar e, certamente isto vai tornar melhor o ambiente.
Quanto ao terceiro item, tanto a legislação própria, quanto o Novo Código Civil, a Convenção do Condomínio e outros diplomas legais já impõem multas pecuniárias, portanto, qualquer outra medida torna-se ilegal, ainda mais se expuser a honra ou o nome do devedor à exposição negativa. Para maior esclarecimento segue abaixo o link de um interessante artigo no site Jusbrasil a respeito de recente decisão do STJ.
Se este artigo foi útil para você deixe aqui seu comentário, sua opinião e sugestões para novos artigos ou dúvidas que possam ser esclarecidas.
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Num Condomínio, economizar
água diminui a conta de luz, pois há menos acionamento das bombas que ligam a
cisterna à caixa superior.
Nos condomínios horizontais a
economia pode ser maior, dependendo do tamanho da rede de distribuição.
Voltando aos condomínios
verticais, o uso dos elevadores pode ser dosado fora do horário de pico (6h às
9h; 12h às 14h; 18 às 21h), deixando apenas o elevador de serviço funcionando.
Campanhas educativas para chamar apenas um elevador, também podem ser feitas
junto aos moradores.
Outra prática muito adotada
é a substituição de lâmpadas incandescentes pelas eletrônicas ou as de LED.
Apesar de mais caras, consegue-se a mesma luminosidade com um consumo de 3 a 8
vezes menor. Uma lâmpada LED de 5 watts fornece a mesma luminosidade que uma
convencional de 40 watts, com maior durabilidade, recuperando o investimento em
alguns meses, havendo uma economia imediata já na primeira conta.
No entanto, é recomendável
fazer a substituição pesquisando valores na internet ou nas empresas de
material de construção. A compra de grandes quantidades é sempre mais vantajosa
em termos de negociação de descontos e prazo de pagamento. E, quem sabe,
combinando a compra com os síndicos dos prédios vizinhos, a vantagem será ainda
maior para todos.
Há determinadas áreas que
não precisam de iluminação constante. É o caso de corredores, escadas e
garagem, nos quais podem ser instalados sensores de presença.
Iluminação também é sinônimo
de segurança. Iluminar jardins, árvores e recantos mais escuros em um prédio ou
condomínio horizontal, traz mais segurança, adorna o ambiente e valoriza o
empreendimento. Mais uma vez, o Departamento Técnico ou uma indicação da
Administradora podem trazer economia e um serviço mais adequado ao bolso e às
necessidades do prédio.
Lembrando que estes
primeiros artigos são dirigidos aos Síndicos novatos, e moradores que queiram
ajudar a Administração de seus condomínios, fico à disposição para esclarecer
quaisquer dúvidas sobre este e outros assuntos de seu interesse.
Deixe seu comentário, dúvida
e sugestão que será bastante útil.
Alguns dados foram obtidos em: http://educandoseubolso.blog.br/2015/05/07/lampada-de-led-e-ou-nao-e-uma-boa-ideia/
Certamente uma das grandes
preocupações nos Condomínios é com relação à conta de Água e Esgoto a qual, ao
lado da Folha de Pagamento e Encargos Sociais, podem representar de 40% a 60%
dos gastos mensais.
Especialmente na última
década, os prédios têm sido entregues preparados para instalação de hidrômetros
nas unidades autônomas.
Isto se reflete em brutal
economia quando comparados a prédios do mesmo porte, sem tal medição
individual. Então, o que fazer?
Certamente
esta é uma pergunta que, novato ou mais calejado, sempre é feita por quem é eleito
para a função de Síndico. Então, aqui
vai um passo-a-passo que pode ajudar.
